国有土地使用权的三级市场体系

刘贤磊

律师

一级市场：出让【以政府供应为主】，

土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。

所以，出让流程：

（1）公布土地出让年度计划【市 、县人民政府国土资源行政主管部门，根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场现状，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公布】

→（2）规划部门制定控制性详细规划（规划设计条件及附图）+土地部门出让金测算→（3）出让方案报批、出让文件、出让公告、出让流程

→（4）出让方与受让方签订出让合同

→（5）受让方申请《建设用地规划许可证》

→（6）办理土地权属证明【付清全部土地出让金】。

二级市场：转让【转让（买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式）、出租、抵押：2019《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》】，

受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方如需要改变原规划设计条件，应当先经规划部门批准。

三级市场：房地产交易【房地产转让、房地产抵押、房屋租赁】