以在建工程折抵进度款是最直接的体现工程价款优先权

刘贤磊

律师

开发商因资金短缺无力支付工程款，如何理解、运用工程款优先受偿权？

按照法律规定，承包方本身拥有法定留置权，即可以在结清工程款之前留置房屋而不交付，向法院起诉要求就房屋进行拍卖的价款优先受偿。如果开发商用房屋抵工程款，应当签订工程结算协议和房屋抵债协议。如果只是抵押，需要拿到房产证然后到房产局去办理他项权利证书。

开发商建设资金短缺导致建设工程项目中途停工的情况不断增多，承包人因此招致工程款回收不能的风险。在工程建设领域，承包人实现债权救济的一个重要途径是依法行使建设工程优先受偿权。但在实务中，承包人在建设项目中途停工情况下行使优先受偿权却存在着诸多的阻却和障碍。

一、成功案例。

某开发商因缺乏资金无力支付，经协商，双方签订以在建工程折抵拖欠进度款的《补充协议》，双方约定：将项目中一幢23层房屋折抵工程进度欠款。并经某高院在查明事实，反复做了各方当事人工作后调解成功，下达《民事调解书》，确认原告对系争房屋享有优先受偿权，被告将系争房屋过户至原告名下，另支付工程款本息6400万元。原告以工程进度款为标的、以协议折价方式行使工程价款优先受偿权的诉讼请求得到了法律的保护。

二、《合同法》第286条规定优先受偿权的实现分为协议折价和申请拍卖两种，承包人行使优先受偿权享有选择权，既可以选择协议折价方式，也可以选择申请拍卖方法。

协议折价方式为当事人合意受偿方式，一般适用于全部工程价款尚未确认时；申请拍卖为依法强制受偿方式，一般适用于工程竣工价款已结算确认时。显然，法律给出两种受偿方式符合工程合同履行的实际；同时，由当事人以在建工程本身自行协议折价，其操作简便可行，有利于扩大当事人的意思自治。

三、通过阶段质量验收的工程的进度款以已完工程协议折价方式实现承包人的优先受偿权，符合《合同法》第286条关于协议折价的规定。也符合《司法解释二》第二十条“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

只要已完部分工程的质量通过验收，承发包双方以已完工程协议折价的，应视为双方已达成工程价款的优先受偿，人民法院应予以支持。